市街化調整区域内の宅地の評価におけるしんしゃく

土地評価実務研究会の会員の先生よりご質問をいただきましたのでご紹介いたします。

ご質問

評価対象地は倍率地域にある市街化調整区域内の倉庫の敷地です。

固定資産税の課税地目は「宅地」で、役所に確認すると市街化調整区域内ということが考慮された評価額とのことでした。

宅地の倍率は1.1倍なので、「固定資産税評価額×倍率」という評価になるのでしょうか？

それとも市街化調整区域内の倉庫しか建築できない土地ということで、「固定資産税評価額×倍率×（1-しんしゃく30％）」という評価は可能でしょうか？

回答（不動産鑑定士　鎌倉靖二）

市街化調整区域の宅地の評価にあたっては、

①　宅地の固定資産税評価額×宅地の倍率
②　近傍標準宅地単価（または固定資産税路線価）×宅地の倍率×普通住宅地区の各種画地調整率×（1-しんしゃく割合）

を比較して、低い方を採用するということでけっこうです。

しんしゃくする場合は「固定資産税評価額」に対してではなく、「近傍標準宅地単価（または固定資産税路線価）×宅地の倍率」からスタートする評価計算の過程で考慮するようにしてください。

倍率地域の宅地の評価において固定資産税評価額をそのまま使うかどうかは、②の計算を正確に行ってから判断するとよいでしょう。

なお、市街化調整区域内の土地の評価における「しんしゃく」は、国税庁HP質疑応答事例「市街化調整区域内にある雑種地の評価」に記載があるとおり、原則は「雑種地」の評価で検討すべきですが、「宅地」の評価においても準用すべきと考えます。

人の属性が限定される分家住宅地の敷地はしんしゃく30％となるのと同様に、用途が倉庫、事務所等に限定される敷地はしんしゃく30％で評価すべきと考えます。

また、・・・

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