無道路地

「無道路地」という減価要因を知っていても、実務で無道路地の評価を見落としているケースが散見されます。ここでは無道路地の見極め方やその時価水準について解説します。

（1）無道路地とは

「無道路地」というと、「道路に接していない土地」と理解している方が多いようですが、正しくは「建物が建てられない土地」または「既存建物の建て替えができない土地」のことを指します。道路にまったく接していない土地以外にも、道路に接していても建物が建てられない土地もあります。

このように建物が建てられない土地はいわゆる「接道義務を満たさない宅地」として「無道路地」の中に含まれます。評基通においても、「道路に接しない宅地（接道義務を満たしていない宅地を含む。）をいう」と記載されています（評基通20-3（注1））。

土地の価値は建物の建築の可否によって大きく変わりますので、評価対象地が無道路地かどうかは評価の入口の段階で見極めておかなければなりません。

（2）無道路地を見抜くために知っておくべき「接道義務」

無道路地かどうかを見極めるためには、「接道義務」について理解しておく必要があります。
「接道義務」とは、建築基準法その他の法令、条例等において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件のことです。

都市計画区域内及び準都市計画区域内では、「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」とされています（建築基準法第41の2、43）。

逆にいえば、都市計画区域外なら道路に接していない土地でも建物が建てられるということです。したがって、都市計画区域外では無道路地という概念がありません。

この接道義務は、都道府県、市町村等の条例で独自に規定されている場合もあるので注意が必要です。

例えば、「東京都では接道義務を満たす土地だが、横浜市では満たさない土地」ということがあるということです。

また、2ｍ以上接道していても、その道路が「建築基準法上の道路」でなければ、接道義務を満たしているとはいいません。

したがって、接道義務を満たすとは、「建築基準法上の道路に2ｍ以上接している」ということになります。

つまり、「道」に接していて現実にそこに建っている建物にこの「道」から出入りしていたとしても、その「道」が建築基準法上の道路でなければ、その建物は建替えできない無道路地、ということになります。

しかし、この規定にも建築基準法第43条2項のような例外的に建物建築を認める制度があります。 （第１号の規定に基づく認定制度、第２号の規定に基づく許可制度）

建築基準法第43条2項

つまり、接道義務を満たさなくても、敷地の周囲に公園等の広い空地があるといった一定の基準を満たせば、建築の「許可」が得られる、ということです。

そして、このような建築基準法第４３条第２項の運用にあたって、各行政が認定要件、許可要件を定めているケースが多く見受けられます。

全国的に見て、人口密度の高い地域は許可要件が厳しく、逆に人口密度の低い地域は許可要件が「緩い」ように感じます。

評価対象地が建築基準法上の道路に接していない場合であっても、認定要件、許可要件を満たすことができる可能性が高ければ、無道路地としての評価ではなく、通常評価となります。

逆に許可要件を満たすことが現実的に困難（例えば隣地の一部を買収する等）であれば無道路地として評価します。

したがって、評価対象地が接道義務を満たさない場合であっても、もう一歩踏み込んで「43条2項の認定や許可によって建築（建て替え）はできますか？」と役所窓口で確認することが必要です。
 

（3）都道府県・市町村の条例によって異なる接道義務要件

例えば東京都では「東京都建築安全条例」によって、接道義務を下図のように規定しています。

東京都建築安全条例での接道義務

「評価対象地は2ｍ以上道路に接しているから無道路地ではない」などと早合点せず、通路部分の延長距離との関係で、「何ｍ接道が必要か」を役所で調査する必要があります。

また、都道府県で接道要件を定めている場合がありますので、必ず確認しましょう。

なお、同じ土地であってもその土地が所在する都道府県によって、無道路地になる場合とならない場合があることに留意してください。

例えば、次の図のような路地状部分の長さが18ｍ、幅員が2ｍの土地の場合、横浜市と埼玉県では接道義務を満たさない土地ですが、東京都では正反対に接道義務を満たす土地です。

（4）無道路地の具体例

具体的に無道路地とは、以下の図のような土地をいいます。

無道路地というと直感的にAのケースを思い浮かべると思いますが、B、C、D、I、Jのように道路には接しているものの、接道義務を満たさない場合も無道路地になるということに留意しましょう。

B、C、D、I、Jのような土地の場合は、直径2ｍの「球」を転がすことを想像してみて下さい。

この空想の「球」を道路から転がして建物敷地部分に到達させることができれば無道路地ではありません。

逆に、道路から建物敷地までの間のどこかで、この「球」が止まってしまったら、その土地は無道路地という判断ができます。

したがって、B、C、D、I、Jのような土地の場合は接道義務を満たさないので無道路地ということになります。

また、Eのケースのように現地では物理的に道路に接しているように見えても、建築基準法上の道路には接していない場合も無道路地となります。

さらに、F、Gのケースのように道路には接しているものの、その道路が建築基準法上の道路でない場合、または建築基準法上の道路の部分に2ｍ以上接していない場合も無道路地となります。

B、C、D、I、Jのケースは現地でメジャー計測すればその場で無道路地かどうかは判断できますが、E、F、Gのケースは現地では判断がつきません。

役所で調査を行うことで無道路地かどうかの最終判断ができますので、必ず役所で調査を行うようにしましょう。

ちなみに役所窓口は建築指導課、建築課、建築審査課などの建築基準法の管轄窓口に
なります。

役所窓口の担当者は「無道路地だ」とは明言してくれませんが、

「現在の状況では建築、建て替えはできません。
建築できるようにするためには、〇〇を〇〇する必要があります、そうすると接道義
務を満たしますので建築可能でしょう」

という言い方で伝えてくれます。

そして、「〇〇を〇〇する」という部分（例えば隣地を幅20ｃｍ買収する等）の実
現可能性が低いようであれば無道路地として評価すればよいという判断をこちら側で
下します。

（5）財産評価基本通達の記載内容

無道路地について評基通では20-3に以下のように記載されています。

無道路地の評価

無道路地の市場価値は、相場の概ね3割程度というのが全国的な平均値ではないかと思います。

具体的にいいますと、大都市圏の地価の高いエリアでは相場の4割から5割程度ですが、少し郊外に行くと3割程度、相対的に地価の低い地方圏では、1割から2割程度です。

過疎化が顕著なエリアは5％程度、つまり相場の20分の1程度の価格しかつかないエリアもあります。

財産評価基本通達にしたがった評価額は、上記の相場が算出される場合もありますが、概ね時価相場よりも高い評価額が算出される傾向にあります。

全く道路に接していない無道路地も、2ｍ未満でしか接道していない無道路地も、いずれの場合も評基通に従った評価額は時価よりも高くなる可能性があります。

他に減価要因がなければ評基通の中ではこれ以上、時価に近付けることはできません。

したがって適正な時価を申告時の評価額としたいのであれば、費用対効果を確認の上、不動産鑑定士による鑑定評価を採用することも視野に入れる必要があるといえます。

（6）無道路地の適正な価値とは

建物が建てられない土地は、建物が建てられる土地よりも価値が低いといえます。

それでは全く価値がないのかというとそのようなことはなく、資材置き場やコンテナ置き場に利用できます。

また、車両が入っていければ駐車場としても使用でき収益を生み出すことも可能です。

しかしながら、建物が建てられない土地はやはり利用価値が相対的に低いといえます。

したがって、評基通の記載内容に従った評価額の1㎡当たりの単価が、路線価÷0.8で算出した公示価格ベースの単価の10％～50％程度に収まっているかを必ず検証し、時価よりも大幅に高い評価額で申告しないよう留意しましょう。

（7）建築基準法上の道路と路線価の関係

路線価が付されているからといって、建築基準法上の道路とは限りません。

つまり、路線価が付されている道路に接している土地でも、「無道路地の場合がある」ということになります。

したがって評価対象地の接する道が、路線価が付されているかどうかに関わらず、役所窓口で「建築基準法の道路」かどうかを調査する必要があります。

特に、評価対象地の接する道が、以下の場合で路線価が付されていれば必ず役所窓口（建築指導課等）で建築基準法上の道路かどうかを確認するようにしましょう。

（8）不整形な無道路地の評価方法

以下のような不整形な無道路地は「差し引き計算」によって評価します。

差し引き計算の具体的な計算過程は以下の国税庁HP質疑応答事例を参考にします。

「無道路地の評価」https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/30.htm

国税庁HP質疑応答事例では整形地の無道路地の計算過程が記載されていますが、不整形な無道路地に関してはグレーゾーンでもありますので独自のやり方で対応している方が多く見受けられます。

不整形な無道路地はいったん近似整形地に置き換えて、国税庁HP質疑応答事例のように計算するのがよいでしょう。