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土地区画整理事業地内の土地

土地区画整理事業のイメージ

土地区画整理は都市計画区域内の土地において、道路の新設や拡幅、公園等の公共施設の配置などにより良好な環境をつくることを目的としています。

土地区画整理事業は下図を見ていただければイメージできると思います。

土地区画整理事業の施行主体

事業の施行は以下によります。

・個人施行
・組合施行
・都道府県市町村
・国土交通大臣
・公団公社

施行主体に応じて調査するときの窓口が異なります

市町村等の区画整理課、組合事務所などで進捗状況などの調査を行う必要があります。

土地区画整理事業の計画・実施の流れ

評価対象地が土地区画整理事業地内にある場合、下図フローのどの段階にあるかによって、評価や減価の考え方が異なります。

役所調査では、施行者は誰か、仮換地は指定されているか、使用収益開始日はいつか、清算金の有無、工事の進捗状況などを確認し、評価時点現在どのような状況かを確認します。

(施行主体が誰かによって多少異なりますが概ね下図のような流れです)

このような土地区画整理事業施工中の宅地の評価について、財産評価基本通達では以下のように規定されています。

(土地区画整理事業施行中の宅地の評価) <財産評価基本通達より抜粋>

24-2 土地区画整理事業(土地区画整理法(昭和29年法律第119号)第2条≪定義≫第1項又は第2項に規定する土地区画整理事業をいう。)の施行地区内にある宅地について同法第98条≪仮換地の指定≫の規定に基づき仮換地が指定されている場合におけるその宅地の価額は、11≪評価の方式≫から21-2≪倍率方式による評価≫まで及び前項の定めにより計算したその仮換地の価額に相当する価額によって評価する。

ただし、その仮換地の造成工事が施工中で、当該工事が完了するまでの期間が1年を超えると見込まれる場合の仮換地の価額に相当する価額は、その仮換地について造成工事が完了したものとして、本文の定めにより評価した価額の100分の95に相当する金額によって評価する。

(平3課評2-4外・平14課評2-2外改正)

(注)
仮換地が指定されている場合であっても、次の事項のいずれにも該当するときには、従前の宅地の価額により評価する。

  1. 土地区画整理法第99条((仮換地の指定の効果))第2項の規定により、仮換地について使用又は収益を開始する日を別に定めるとされているため、当該仮換地について使用又は収益を開始することができないこと。
  2. 仮換地の造成工事が行われていないこと。

図解すると以下のようになります。

仮換地指定前や使用収益開始日前の段階にある土地は、建築制限があり建物を建てて積極的に利用することに大きな制約があります。

土地区画整理法76条では

①土地の形質の変更
②建築物その他の工作物の新築、改築若しくは増築
③政令で定める移動の容易でない物件の設置若しくはたい積、が制限される行為とされています。

①②に関しては事業施行の障害となる場合とされていますが、実際には施行者(都道府県など)に、「強制はできませんが建てないでください」とお願いされ、駐車場や資材置き場などといった消極的な利用しかできない状態が何年も続くことになります。

このような土地は利用価値が低く、時価も低くなります。

同じような画地条件(駅距離面積など)の土地であっても、区画整理事業地内の土地とそうでない土地とでは時価相場は大きく異なることになります。

個別評価は時価よりも高い場合が多く、時価との乖離が顕著に見られます。

この場合は、大規模地であれば広大地を適用し、そうでなければ鑑定評価によることで評価額を下げることを検討すればよいでしょう。

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