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セットバック

「セットバック」という言葉や評価の仕方は知っていても、現実はどう評価してよいのか迷うことが多々あります。

セットバックとは

建築基準法第42条2項道路は「建築基準法施行時の際、すでに建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものをいう。

原則その中心線から2mの線を境界線とみなす。片側ががけ地、水路などの場合は片側から4mを境界線とみなす。」というものです。

不動産業界では略して「2項道路(にこうどうろ)」といいます。

評価対象地の前面道路が42条2項道路に指定されていればセットバックを考慮した評価減が必要です。

セットバックの評価

財産評価基本通達では以下のように規定されています。

(セットバックを必要とする宅地の評価) <財産評価基本通達より抜粋>

24-6 建築基準法第42条第2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。

ただし、その宅地を24-4((広大地の評価))(1)又は(2)により計算した金額によって評価する場合には、本項の定めは適用しないものとする。
(平14課評2-2外追加、平16課評2-7外・平17課評2-11外改正)

(私道の用に供されている宅地の評価) <財産評価基本通達より抜粋>

24 私道の用に供されている宅地の価額は、11≪評価の方式≫から21-2≪倍率方式による評価≫までの定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。

この場合において、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しない
(平3課評2-4外・平11課評2-12外改正)

つまり、不特定多数の人が通行できるような状態になっていればゼロ。完全に道路として敷地を提供していて自分で使っていない、という状態ならゼロ評価です。
(下図セットバック済部分)

これに対し、まったく道路の形になっていない、自分が敷地の一部として使っている、という状態なら30%評価です。
(下図セットバック未了部分)

現地での見極め方

42条2項道路に指定されているかどうかは、役所の建築指導課で調査しないとわかりません。

しかし慣れてくると現地で「42条2項道路ではないか」と予測できるようになります。

以下のいずれかに該当すれば2項道路の可能性は高いといえます。

  • 現況の幅員が4m未満
  • その道路が不自然にでこぼこになってる
  • その道路沿いでL字溝が新しくなっているところがある
  • 役所の金属プレートがL字溝に貼られているところがある

評価にあたって①(セットバック済の場合)

前面道路が42条2項道路であっても評価対象地がすでにセットバック済の場合もあります。

この場合、セットバックされた部分は評価対象外、つまりゼロ評価ですので、それを除いた有効宅地部分は評価減できません。

また評価対象地の対面の土地がセットバック済の場合もあります。

現地および役所にて後退の起点となる中心線の位置、セットバック済の有無を確認し、最終的には役所にてセットバック済かどうかを確認します。

評価にあたって②(セットバック済とは言えない場合)

建物の敷地としては使っていない場合でも、よく以下のような使われ方を見かけます。

これはセットバック済とは言えない例です。

・植木鉢を置いている
・自転車を置いている
・自動販売機を置いている
・駐車場の一部として使っている

このような場合は、セットバック未了として宅地の30%の評価をします。

セットバック面積

役所調査で42条2項道路とわかれば、セットバック面積は以下で算出できます。

セットバック面積=セットバックによる後退距離(m)×評価対象地の間口(m)

具体的には、右図(4m-3.6m)÷2×10m=2.0㎡です。

通常、2項道路の後退距離は「中心振り分け」=「道路の中心線から2mずつ後退する」が原則です。

しかし、原則通りでない場合もあります。

この場合の後退距離は役所の建築指導課等で調べる必要があります。

また、気をつけないといけないのが下図のような場合です。

もともとは3.6mの道路で対面の土地がセットバック済みの場合は、現況幅員が3.8mになっています。

この場合、対象地の後退距離は0.2mです。

これを「現況幅員の中心振り分け」と思い込んでいると、対象地の後退距離は0.1mと勘違いしてしまい、減価要因のチェック漏れ=過大評価となってしまいますので注意が必要です。

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