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隣地との高低差、敷地内高低差

「道路より1mくらい高い(低い)土地なんですが、利用価値が著しく低下している土地に該当しますか?」

このような質問をよく頂きます。

高低差のある土地や近くに墓地のある土地は買いたいと思う人が相対的に減るため価格が下がります。

これら減額要素については財産評価基本通達で明確に規定されていませんが、下記、国税庁HPタックスアンサーの記載内容をもとに、実務では「利用価値が著しく低下している宅地」として評価額を減額します。
 
国税庁ホームページタックスアンサーには以下のように記載されています。
(タックスアンサー>財産の評価>相続財産や贈与財産の評価>No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4617.htm

次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10%を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。

  1. 道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
  2. 地盤に甚だしい凹凸のある宅地
  3. 震動の甚だしい宅地
  4. 1から3までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害(建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。)、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの

また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、その農地又は山林を宅地に転用する場合において、造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が著しく低下していると認められる部分を有するものについても同様です。

ただし、路線価又は倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合にはしんしゃくしません。

要約しますと、「周辺の土地よりも高低差や振動などがある土地は、10%評価減してよい、ただし、その減価要因が路線価や固定資産税評価額に反映されているなら、評価減できない」ということです。

この記載内容に従い、「利用価値が著しく低下している宅地」に該当すれば自用地価額の10%相当額を減額します。

なお、「平成4・5・12資産評価企画官情報第2号」では冒頭に「普通住宅地区にある宅地で、」という文言がありましたが、上記タックスアンサーには記載がありません。

したがって普通住宅地区にある宅地だけでなく、それ以外の地区区分にある宅地でも適用できると考えられます。

減価できる理由

そもそも、前面道路より高い土地や低い土地はなぜ、「著しく利用価値が低下」しているのでしょうか?

それは、「高低差を是正して利用するにはお金がかかる」からです。

つまり、駐車場をつくるために鉄筋コンクリートで空間を確保する、階段や手すりやスロープを造る、家を建てるために土留めするといった工事には相当な費用がかかります。

この工事費用分が「減価」となるわけです。

例えば3,000万円の土地なら300万円くらいは工事費がかかるでしょう、だから減価していいですよ、という規定なのです。

実務上の判定

では、実務上は「じゃあ、利用価値が著しく低下ってどの程度?何m?」と迷います。

かなり主観的な感覚の問題でもありますので、ここでは参考となる判例・裁決例で判断していきます。

請求人らは、甚だしく高低差のある土地については、著しく利用価値が低下している土地に該当し、自用地と評価した額から10パーセントに相当する額を控除した価額により評価すべきである旨主張するが、当該土地の近隣の土地についても同様な高低差がみられ、当該土地のみの形状でないから、当該土地に接する路線価に反映されているものと認められ、請求人の主張は採用できない。

(平 9.12.18名裁(諸)平 9-33)

新幹線の高架線の敷地に隣接し、かつ、元墓地である土地の価額の評価について、請求人は、新幹線の震動・騒音による10%の評価減のほか、本件土地には第2次世界大戦中の空襲による死者の人骨が埋没しており土の入替えが必要であることから、更に50%の評価減をすべきと主張し、原処分庁は、本件土地が現に宅地として使用されているから土の入替えによる評価減は認められないので、元墓地であることの評価減10%と震動・騒音による評価減10%を合わせた20%の評価減とすべき旨主張する。

しかしながら、本件土地は元墓地であったが昭和19年4月に別地に改葬され、人骨が埋没していると認めるに足る証拠もないことから、元墓地であることによる10%の評価減を行った原処分をあえて不相当とすべき理由はない。

また、新幹線の高架線の敷地に隣接していることによる著しい利用価値の低下については、甚だしい震動及び騒音のほか、本件土地の付近は、主として住宅地として利用されており、高架線が地上約7メートルの高さにあることからすれば、日照及び眺望への影響が認められるので、震動及び騒音による10%の評価減に加え、更に10%の評価減を行うのが相当である。

(平13.6.15仙裁(諸)平12-33)

請求人は、本件甲土地は、接面道路に対して1.5m~2.6m高い位置にあり、評価に当たって、避難安全上の階段・スロープの設置費用及びそのつぶれ地を加味する必要があるから、10%の減額が可能である旨主張する。

しかしながら、この高低差は、本件甲土地の全体に生じているものではなく店舗の敷地部分に限られており、本件甲土地は、店舗の床面を国道の高さに合わせたことにより店舗の敷地としての利用価値が高められており、付近の宅地の利用状況に比較して利用価値が低下していないから、本件甲土地の接面道路との高低差は、評価額を減額する要因とは認められない。

(平18.3.10仙裁(諸)平17-12)

原処分庁は、本件各宅地は、本件東側道路より平均で1.2m程度高い位置にあるものの、本件東側道路に接する本件各宅地以外の宅地も本件東側道路より高い位置にあり、本件各宅地だけが、その付近にある宅地に比較して著しく高低差があるとまではいえないから、利用価値が著しく低下している宅地には該当しない旨主張する。

しかしながら、本件各宅地は、周辺の宅地と比して、本件東側道路より約1.2m高い土地であり、また、本件各宅地のみが、この高低差のために車両の進入ができないことに加えて、本件東側道路の幅員及び路面状況にも差が認められることなどの本件各宅地の事情を総合勘案すると、本件各宅地は、この付近にある他の宅地の利用状況からみて、利用価値が著しく低下した土地であると認められる。

(平19. 4.23 関裁(諸)平18-67)

請求人らは、路線価は、平坦地を想定して付されていることから、道路との高低差が認められる本件土地はその事情を評価に考慮すべきである旨主張する。

しかしながら、路線価は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定することとし、その一連の宅地に共通した地勢にある宅地について評定した価額とすることとしている。
すると、路線価が設定された路線に面した一連の宅地に共通した地勢が道路との高低差がある地勢である場合には、高低差があることが路線価の設定に当たって考慮されているから、その所在地の周辺の一連の宅地に共通した地勢と評価する宅地の高低差を比較検討してもなお著しい高低差がある場合に限って、著しい利用価値の低下があるとして減額をする旨の取り扱いをするのが相当である。

これを本件土地についてみると、本件土地周辺の一連の宅地に共通した地勢は、緩やかな傾斜地であり、本件土地と同程度の接面道路との高低差があるものである。
そうすると、本件土地は、周辺の一連の宅地に共通した地勢と比較検討して、その付近にある宅地に比べて著しく高低差があるとはいえないから、著しく利用価値が低下していると認められる部分があるとは認められず、その評価上、高低差を理由とする減額はできない。

(平21. 4. 6 東裁(諸)平20-151)

請求人らは、本件土地は、接道面と高低差があり、また、その地表には凹凸があることから著しく利用価値が低下しており、これを考慮して評価すべき旨主張するが、本件土地は、奥行距離33mに対し、接面する西側道路から中央部に向かって高低差があり、東側の方が約1.5m高くなっていること及び土地の一部に凸凹があることが認められるものの、接面道路又は付近の宅地との間に著しい高低差があるとは認められず、駐車場として支障なく利用されていることから、本件土地が、付近にある宅地と比較して著しく利用価値が低下しているものとは認められない。

(平21.12.14 東裁(諸)平21-78)

請求人らは、本件被相続人の自宅マンションの敷地となっている宅地(本件宅地)の評価について、付近にある宅地に比べて著しい高低差があるため、利用価値が著しく低下していることから、高低差がないとした場合の本件宅地の価額の10パーセントに相当する金額を減額すべきである旨主張するとともに、裏面路線に係る二方路線影響加算をすべきではない旨又は仮に裏面路線に係る二方路線影響加算するならば傾斜部分を平坦地とするための宅地造成費を控除すべきである旨主張する。

しかしながら、利用価値が著しく低下している宅地の評価方法である10パーセントの減額は、評価対象宅地と付近にある一連の宅地に共通した地勢との高低差を比較検討してもなお著しい高低差がある場合に適用されるのが相当であると解されるところ、確かに、本件宅地は、南勾配に傾斜していることから、北側の裏面路線から南側の正面路線の間に高低差があると認められるものの、本件宅地に隣接する各宅地も、本件宅地と共通した地勢であると認められることから、本件宅地について利用価値が低下している宅地の評価方法を適用することはできない。

また、本件宅地は、南勾配に傾斜しているものの、裏面路線を利用できないほどの急勾配はなく、裏面路線は、実際に本件宅地の出入り口として使用されていることから、仮に、裏面路線に接面しない本件宅地と同様な画地を想定し、これと本件宅地を比較する場合には、土地の価格形成に与える個別的要因は明らかに本件宅地の方が勝るものと認められ、接面する裏面路線が本件宅地の価額に与える影響は、それを無視し得るほどに著しく低いものと認めることはできないから、裏面路線に係る二方路線影響加算をすることとなる。さらに、本件宅地は、既に造成されマンションの敷地の用に供されており、周囲の状況と比較しても、新たに費用を投じて造成する必要があるとは認められないから、宅地造成費を控除することはできない。

(平23. 5.16 名裁(諸)平22-53)

請求人らは、相続により取得した甲敷地及び乙敷地(本件各敷地)は、その面する道路(本件道路)に比べて高い位置にあり、いずれも利用価値が著しく低下している宅地に該当するから、利用価値の低下による減額をすべきである旨主張する。

しかしながら、評価対象地が同対象地の面する路線と高低差がある場合には、同対象地の地勢と、同路線に面した一連の宅地に共通する地勢とを比較検討してもなお著しい高低差のある場合に限って、利用価値の低下による減額をするのが相当であるところ、本件道路に付された路線価設定区間の他の各宅地の約7割に本件道路との間に高低差が認められることに加えて、乙敷地に隣接する宅地と乙敷地とは高低差がないことなどのことからすると、本件各敷地が本件道路に係る路線に付された路線価設定区間の他の各宅地に比して著しく高低差があるとはいえない。

そして、仮に請求人らが主張するように、単に、ある宅地と付近にある他の宅地との高低差のあることのみをもって、利用価値の低下による減額の適否を判断するという解釈を採れば、例えば、当該宅地の日当たり、風通し、水はけ及び眺望を良くする目的で盛土をしたような場合など、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて必ずしも低下要因とはならない高低差のある場合でも、容易に減額を受けられることとなって、利用価値の低下による減額を行う趣旨と相容れないこととなるから、請求人らが主張するような解釈を採ることはできない。
したがって、本件各敷地について、利用価値の低下による減額をすることはできない。

(平24. 5. 8 名裁(諸)平23-101)

請求人らは、相続により取得した宅地(本件宅地)の評価に当たり、その面する市道に沿接する他の宅地や最寄りの公示地と比較して道路より高い場所に位置しているにもかかわらず、路線価が同額であることなどから、利用価値が著しく低下している宅地として10%の評価減の取扱い(本件取扱い)を適用すべきである旨主張する。

しかしながら、本件取扱いの適用は、同一の路線(財産評価基本通達14《路線価》に定める路線)に接する一連の宅地に共通している地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、評価する宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討しても、なお後者に著しい高低差のある場合に限るのが相当であるところ、本件宅地が面する路線は下り坂となっており、本件宅地を含む当該路線に接する各宅地の地盤面には当該路線の道路面との高低差があって、このことは当該路線に接している各宅地に共通したものであり、また、当該路線に接するその他の宅地の地盤面には、当該路線の道路面との高低差が本件宅地と同程度のものも認められることからすると、当該路線に接する一連の宅地に共通している地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、本件宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討してもなお著しい高低差があるとはいえない。
したがって、本件宅地の評価に当たり、本件取扱いを適用することはできない。

(平25. 3.11 東裁(諸)平24-172)
 

請求人らは、本件各土地については、その付近にある宅地に比して著しく高低差があることにより、その利用価値が付近にある宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるから、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」(本件取扱い)により、利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額からその価額の10%に相当する金額を控除した価額により評価すべきである旨主張する。

しかしながら、本件取扱いは、同一の路線に接する一連の宅地に共通した地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、評価する宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討しても、なお、後者に利用価値を著しく低下させるような道路の路面からの高低差のある場合に限るのが相当であるところ、本件各土地は、本件土地が接する道路(本件路線)の西側に所在し、本件路線の西側に所在する土地とその東側に所在する土地の地盤面との高低差を比較すれば、一定の高低差があることは否定できないものの、いずれの土地もその大小こそあるものの高低差があり、このことは本件路線に接する一連の宅地に共通したものであると認められること、また、土地の地盤面と本件路線の路面との高低差が本件土地の高低差と同程度の土地も認められること、さらに、本件路線の西側に所在する土地においては、当該土地の地盤面と道路の路面との高低差を利用して車庫を設置していることを併せ考えると、本件土地の地盤面と本件路線の路面との高低差は、本件土地の利用価値が著しく低下させるような高低差であるとは認められない。したがって、本件各土地は、本件取扱いにより評価することはできない。

(平27. 4.10 東裁(諸)平26-94)
 

上記裁決要旨から判断すると、以下の3つのポイントをすべて満たせば10%評価減できると考えられます。

  1. 「評価対象地」または「評価対象地の並び」だけが、周辺の土地よりも「1m以上」高低差ある
  2. 路線価または固定資産税評価額に高低差による減価が反映されていない
  3. 高低差のないところが評価対象地のどこにもない

Aについては、「『評価対象地』または『評価対象地の並び』だけが」及び「1m以上」というのがポイントです。

評価対象地の周辺一帯が同様に高低差のある土地であれば減価できる可能性は低くなります。
評価対象地だけでなくても、「評価対象地が面する通り沿いの土地だけが」という場合であれば減価できる可能性が高くなります。

さらに減価が認められるのは前面道路より1m以上の高低差がある場合が多いようです。

Bについては、路線価に高低差による減価が織り込み済みであれば、さらに減価することはできません。

Cについては、評価対象地が道路と接している部分すべてに高低差があるのではなく、一部は高低差がなく道路から出入りできるような場合は減価できません。
例えば坂道の途中にある土地や、二方路地で一方の道路とは高低差があるが、もう一方の道路とは高低差がない場合などです。

前面道路と高低差のある土地に出会ったら、上記3つのポイントで判断してみてください。

なお、高低差以外の利用価値低減要因があれば10%+10%=20%の減価可能ですが、この判断はやや慎重に行う必要があると思われます。

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