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貸し付けられている雑種地(資材置き場など)

例えば、法人などに一括で資材置き場や駐車場として貸している場合などは、雑種地の自用地としての評価額からこれら賃借権の権利の価額を控除して貸し付けられている雑種地の価額を算出します。

賃借権は、①地上権に準ずる賃借権、②地上権に準ずる賃借権以外の賃借権に分けられ、各々価額が異なるため、評価対象地上の賃借権がどちらに該当するか、または該当しないかを判断しなければなりません。

①地上権に準ずる賃借権に該当する例として、バッティングセンター、立体駐車場など堅固な建物・構築物の敷地が挙げられます。②地上権に準ずる賃借権以外の賃借権に該当する例としては、法人などに一括で貸している駐車場、資材置き場、中古車展示場用地、コインパーキングなどが挙げられます。

財産評価基本通達では下記のように記載されています。

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賃借権、地上権等の目的となっている雑種地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

(1) 賃借権の目的となっている雑種地の価額は、原則として、82≪雑種地の評価≫から84≪鉄軌道用地の評価≫までの定めにより評価した雑種地の価額(以下この節において「自用地としての価額」という。)から、87≪賃借権の評価≫の定めにより評価したその賃借権の価額を控除した金額によって評価する。

ただし、その賃借権の価額が、次に掲げる賃借権の区分に従いそれぞれ次に掲げる金額を下回る場合には、その雑種地の自用地としての価額から次に掲げる金額を控除した金額によって評価する。

イ 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)

その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じ次に掲げる割合を乗じて計算した金額

(イ) 残存期間が5年以下のもの 100分の5
(ロ) 残存期間が5年を超え10年以下のもの 100分の10
(ハ) 残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の15
(ニ) 残存期間が15年を超えるもの 100分の20
(ロ) イに該当する賃借権以外の賃借権

その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じイに掲げる割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額

(2) 地上権の目的となっている雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(3) 区分地上権の目的となっている雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-2≪区分地上権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(4) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-3≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。

(注)
上記(1)又(2)において、賃借人又は地上権者がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして82≪雑種地の評価≫の定めにより評価した価額から、その価額を基として87≪賃借権の評価≫の定めに準じて評価したその賃借権の価額又は相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価した地上権の価額を控除した金額によって評価する。

評価にあたって

まずは土地賃貸借契約書を確認します。

そして契約内容から①地上権に準ずる賃借権、②地上権に準ずる賃借権以外の賃借権、かを判断します。

さらに、評価時点(相続開始・贈与の時点)での賃貸借契約の残存期間を確認します。

これらを確認したあと、賃借権の価額を適切に算出しましょう。

なお、契約期間の残存年数については、賃貸借契約の自動更新の条項の有無等も確認し、評価時点(相続開始・贈与の時点)での残存年数を的確に判定しましょう。

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