市街化調整区域内の土地に違法建築物がある場合

土地評価実務研究会の会員の先生よりご質問をいただきましたのでご紹介いたします。

ご質問

評価対象地は市街化調整区域内にある資材置き場として借りている土地ですが、昔から建築主不明の建物が建っています。

役所調査したところ、開発許可も得ておらず、建築確認申請もされていないようです。

土地の賃貸借契約は、建物所有目的ではなく資材置き場としての利用となっており、借主は権利金等の一時金も支払っていません。

このような場合、借地権はないものとして考えてよろしいでしょうか？

また契約期間は5年で平成20年2月1日から5年ごとの自動更新の賃貸借契約になっていますが、更新の契約書がありません。

評価時点は令和5年3月1日ですが、契約の残期間はどのように考えればよろしいでしょうか？

回答（不動産鑑定士　鎌倉靖二）

市街化調整区域内の違法建築物のある「宅地」状態のものは、
建物がないものとして考えます。

よって評価地目は「雑種地」として扱い、
借地権はないものとして考えて問題ありません。

評価に当たっては、まず「市街化調整区域内の雑種地」ということで
しんしゃく割合を判定します。

都市計画課等の窓口で役所調査を行い、その結果で判断してください。

そして、しんしゃくを考慮した自用地としての価額から、
「地上権に準ずる賃借権以外の賃借権」の価額を控除して算出します。
（財産評価基本通達87（1）ロ）

具体的には・・・

さらに詳しくは
「土地評価実務研究会（初月無料）」
にて解説しています。