アパート入居者専用駐車場の評価単位と貸家建付地評価の可否

土地評価実務研究会の会員の先生よりご質問をいただきましたのでご紹介いたします。

ご質問

評価対象地は道路を挟んで2筆あります。
一方の筆（土地A）は、2階建てのアパート（8世帯）と
入居者専用駐車場6台として使われていますが、
もう一方の筆（土地B）は道路を挟んで向かいにあり、
3台分の入居者専用駐車場です。
このような場合、道路を挟んだ向かいにある筆は
貸家建付地評価できますでしょうか？

回答（不動産鑑定士　鎌倉靖二）

まず評価単位に関してですが、
2つの土地は道路を挟んでいますので
物理的に一体とみることはできません。
よって土地Ａ、土地Ｂは別々の評価単位になります。

次に貸家建付地評価の可否ですが、
土地Aが貸家建付地評価できることは異論がないと思います。
アパート敷地部分と入居者専用駐車場部分は一体で貸家建付地評価します。

問題は土地Bについてです。
確かに入居者専用なので土地Bについても
貸家建付地評価すべきとの考え方も当然あるとは思います。

そこで過去の国税不服審判所の裁決事例をみると、
建物と駐車場との物理的及び契約上の一体性を
判断基準においていることがわかります。

土地Bは貸家と駐車場の契約が
たとえ1本の契約書にまとまっていたとしても、
道路介在により物理的観点から一体性が認められません。
よって、・・・

さらに詳しくは
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にて解説しています。