無道路地として評価すべきか

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ご質問
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この図ように評価対象地は建築基準法上の
道路に1ｍしか接しておらず、接道義務を満たさない土地です。

現況では建物が建てられないので、
無道路地として評価しようと思っていましたが、
役所調査（建築指導課）で

「対象地の前面道路は公道認定されているので、
4ｍ幅員の公道になれば、その時点で建築基準法
第42条1項1号道路となります。

4ｍ幅員の公道にするためには、対象地側に
1ｍ道路後退して市に寄付すればけっこうです。

対象地の前面道路は2項道路ではありませんので、
セットバックが必要な土地ではありませんが、
自主的に一方後退でセットバックしてもらえれば、
建築基準法上の道路に13ｍ接することになりますので、
接道義務を満たし、建物は建てられます。」

と言われました。

この土地は無道路地の評価を行えばいいのか、
それともセットバックを考慮した評価を行えばいいのか、

どちらでしょうか？

それともまた別の評価方法があるのでしょうか？

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回答（不動産鑑定士　鎌倉靖二）
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評価対象地は相続時点では建物が建てられない
無道路地であるのは間違いありません。

ただ、ここで考えて頂きたいのは、・・・

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