位置指定道路に2ｍ接する土地

土地評価実務研究会の会員の先生よりご質問をいただきましたのでご紹介いたします。

ご質問

評価対象地は図のように位置指定道路に1ｍ+1ｍで合計2ｍに接していますが、
評価対象地の角と角の直線は1.41ｍです。

このような場合、接道義務を満たしているといえますか？

また評価上の間口距離は2ｍと1.41ｍのどちらでしょうか？

回答（不動産鑑定士　鎌倉靖二）

評価対象地は確かに建築基準法上の道路に2ｍ接していますが、
建築基準法上の有効寸法は1.41ｍ、つまり2ｍ未満の接道となりますので
評価対象地は接道義務を満たさない無道路地となります。

評価上の間口距離は、
実際の接道距離と想定整形地間口距離の短い方が間口距離として採用されますので、
想定整形地間口距離13ｍ ＞ 実際の接道距離2ｍとなり、
2ｍが採用される間口距離となります。

しかし評価対象地は無道路地なので
個人的には1.41ｍと間口距離とすべきと考えます。

以下理由です。

国税庁HP質疑応答事例「間口距離の求め方」の「Ｃ」の例では、
図のように「Cの場合はbによりますが、aによっても差し支えありません。」と
されています。

したがって、間口距離を2ｍとするよりも1.41ｍとする方が
評価上有利となる（低くなる）ようであれば
1.41ｍを採用する方がよろしいかと思います。

なお、無道路地として評価する際の想定開設通路は
直径2ｍの球体を想像し、道路から対象地へ入るときに
2ｍ幅を確保することを前提に設定してください。（図をご参照ください）

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