市街化調整区域の地積規模の大きな宅地の評価適用の可否

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ご質問
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評価対象地は都市郊外の倍率地域にある
国道沿いの3,000㎡の工場敷地です。

市街化調整区域にある土地ですが、
線引き以前からの宅地であり、
都市計画法34条12号の規定に基づく
県の条例で開発許可を受けて工場を建てた経緯があります。

通達20-2では、都市計画法34条10号、11号の規定に基づき
条例で指定された区域は適用可能となっていますが、
12号のことは情報にも触れられていません。

このような土地ですが、
地積規模の大きな宅地の評価は可能でしょうか？

仮に適用可能だとしても
評価対象地には工場が建っており、
同じ県道沿いには工場、店舗ばかりで
住宅は1軒もありません。

総合的に考えて、適用すべきでしょうか？
適用すべきではないのでしょうか？

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回答（不動産鑑定士　鎌倉靖二）
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ご存じのとおり、地積規模の大きな宅地の評価の適用は
財産評価基本通達20-2に記載されているとおり、

「都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき
宅地分譲に係る同法第4条第12項に規定する
開発行為を行うことができる区域」

は適用OKとされており、34条12号のことは、
通達にも情報にも記載がありません。

しかし、この20-2は
「戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価を反映させる」ことを趣旨としています。

これを考えれば、・・・

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