10のチェックポイント

路線価評価すると、時価よりも高くなってしまう土地が世の中には非常に多く存在します。

財産評価基本通達のようにいくら規定を作っても、土地という個別性の強いものを一律に評価することはできないからです。

相続財産に次のような土地があれば、今すぐ、鑑定ＳＯＳで概算の時価を把握してください。

それが節税への第一歩です。

接道が2ｍ未満の土地

都市計画区域と準都市計画区域内にある土地は、4ｍ以上の道路（建築基準法上の道路）に2ｍ以上接していないと建物が建てられません。
（建築基準法第４１条の２および第４３条）

そしてこの条件を満たさず接道が2ｍ未満の土地は「接道義務を満たさない土地」といいます。

このような土地は、財産評価基本通達の規定ではそれほど大きく減価できません。

従って路線価評価すると、時価よりも高くなってしまう場合が多くあります。

接道義務を満たさない状態を解消するための費用や時間なども検証した上で、まずは路線価評価と鑑定評価による時価を比較した方がよいでしょう。

市街化調整区域内の雑種地

市街化調整区域内の雑種地は原則として宅地比準方式で評価します。しかし市街化調整区域には原則として建物が建てられませんので、周辺の建物が建っている宅地の価格を基準に評価すると高くなってしまいます。そこで建物建築の可否に応じて「しんしゃく割合」（減価率）が定められています。

この「しんしゃく割合」を正しく判断しないと時価よりも高くなってしまいます。

また、広大地（財産評価基本通達24-4）に該当するにもかかわらず、広大地評価しなければ時価よりも高くなってしまいます。
従って鑑定評価による時価もしくは広大地評価を視野に入れ、通常評価との乖離を検証した方がよいでしょう。

建築基準法上の道路に接していない土地

接道が2ｍ未満の土地と同様、建築基準法上の道路に接していない土地 も「接道義務を満たさない土地」といいます。

物理的に道路に接しているように見える土地でも、実は接している道路が建築基準法上の道路でない場合もあります。

このような土地も「接道義務を満たさない土地」となります。

このような土地は、財産評価基本通達の規定ではそれほど大きく減価できません。

従って路線価評価すると、時価よりも高くなってしまうことが多いのです。

鑑定評価による時価を採用することを視野に入れ、一度検証した方がよいでしょう。

広大地に該当しない市街地農地・市街地周辺農地・市街地原野

・ 広大地に該当しない市街地農地
・ 広大地に該当しない市街地周辺農地
・ 広大地に該当しない市街地原野

財産評価基本通達24-4で示されている広大地の判定ポイントは以下の4点です。

1. 大規模工場用地に該当しないこと

2. マンション適地でないこと

3. その地域の標準的な宅地面積より著しく広大であること

4. 公共公益的施設用地（つぶれ地）の負担が必要であること

上記要件に該当しない市街地農地、市街地周辺農地 、市街地原野 は、造成費を控除しても時価より高く算出されてしまうケース、しかもかなり高額になるケースが多く見受けられます。

従って鑑定評価による時価を採用することでどのくらい節税できるのか検証した方がよいでしょう。

広大地に該当しない市街地山林

市街地山林の評価は、財産評価基本通達４５、４９に規定されている通り、宅地比準方式または倍率方式で算出します。

市街地山林の中でも、以下のような山林は時価よりも高く算出されてしまいます。

① 面積の広い山林
② 傾斜の著しい山林
③ 前面道路が建築基準法上の道路でない山林
④ 前面道路が狭く車でたどりつけないような山林

このような山林は純山林として評価することや鑑定評価による時価を採用することでどのくらい節税できるのか検証した方がよいでしょう。

無道路地

接道が2ｍ未満の土地と同様、建築基準法上の道路に接していない土地 も「接道義務を満たさない土地」といいます。

物理的に道路に接しているように見える土地でも、実は接している道路が建築基準法上の道路でない場合もあります。

このような土地も「接道義務を満たさない土地」＝「無道路地」となります。

このような土地は、財産評価基本通達の規定ではそれほど大きく減価できません。

従って路線価評価すると、時価よりも高くなってしまう場合が多くあります。

無道路地の状態を解消するための費用や時間なども検証した上で、まずは路線価評価と鑑定評価による時価を比較した方がよいでしょう。

道路との高低差が大きい土地

道路との高低差が大きい土地は「利用価値の著しく低下している宅地の評価」により10％評価減できる場合があります。

仮に10％評価減が適用できたとしても、10％の減額程度では減価しきれず、時価よりも高くなる場合もあります。

造成費なども検証した上で、まずは路線価評価と鑑定評価による時価を比較した方がよいでしょう。

敷地内に大きな高低差がある土地（傾斜地）

山林ではなく、宅地の場合は「がけ地補正率」で減価します。

しかしこのがけ地補正率の減額程度では、減価しきれず、時価よりも高くなる場合があります。

崖の斜面に建っている建物の敷地は要注意です。

造成費なども検証した上で、まずは路線価評価と鑑定評価による時価を比較した方がよいでしょう。

別荘用地、リゾートマンション

固定資産税評価額や路線価が、時価よりも高くなっている場合がかなり見受けられます。

市場での相場と比較し、固定資産税評価額や路線価の方が高ければ、鑑定評価による時価を採用した方がよいでしょう。

まずは「無料診断　鑑定SOS」にて市場の相場を確認することをお勧めします。

かなり不整形な土地

かなりいびつな形状の土地は利用価値も低く、不整形地補正率では減価しきれない場合があります。

かなり不整形な形状で、高低差などもあるような土地であれば、まずは路線価評価と鑑定評価による時価を比較した方がよいでしょう。