土地評価で留意すべき６つのチェックポイント

路線価評価すると、時価よりも高くなってしまう土地が世の中には非常に多く存在します。

財産評価基本通達のようにいくら規定を作っても、土地という個別性の強いものを一律に評価することはできないからです。

相続財産に次のような土地があれば、今すぐ、鑑定ＳＯＳで概算の時価を把握してください。

それが節税への第一歩です。

接道が2ｍ未満の土地

都市計画区域と準都市計画区域内にある土地は、4ｍ以上の道路（建築基準法上の道路）に2ｍ以上接していないと原則として建物が建てられません。
（建築基準法第４１条の２および第４３条）

そしてこの条件を満たさず接道が2ｍ未満の土地は「接道義務を満たさない土地」といいます。

このような土地は、財産評価基本通達の規定ではそれほど大きく減価できません。

従って路線価で通常の評価をすると、時価よりも高くなってしまう場合が多くあります。

接道義務を満たさない状態を解消するための費用や時間なども検証した上で、まずは路線価評価と鑑定評価による時価を比較した方がよいでしょう。

市街化調整区域内の雑種地

市街化調整区域内の雑種地は宅地比準方式で評価することが多いように思います。

しかし市街化調整区域には原則として建物が建てられませんので、周辺の建物が建っている宅地の価格を基準に評価すると高くなってしまいます。そこで建物建築の可否に応じて「しんしゃく割合」（減価率）が定められています。

この「しんしゃく割合」を正しく判断しないと時価よりも高くなってしまいます。

建築基準法上の道路に接していない土地

接道が2ｍ未満の土地と同様、建築基準法上の道路に接していない土地 も「接道義務を満たさない土地」といいます。

物理的に道路に接しているように見える土地でも、実は接している道路が建築基準法上の道路でない場合もあります。

このような土地も「接道義務を満たさない土地」となります。

このような土地は、財産評価基本通達の規定ではそれほど大きく減価できません。

従って路線価評価すると、時価よりも高くなってしまうことが多いのです。

鑑定評価による時価を採用することを視野に入れ、一度検証した方がよいでしょう。

市街地山林

市街地山林の評価は、財産評価基本通達４５、４９に規定されている通り、宅地比準方式または倍率方式で算出します。

市街地山林の中でも、以下のような山林は時価よりも高く算出されてしまいます。

① 面積の広い山林
② 傾斜の著しい山林
③ 前面道路が建築基準法上の道路でない山林
④ 前面道路が狭く車でたどりつけないような山林

このような山林は純山林として評価することや鑑定評価による時価を採用することでどのくらい節税できるのか検証した方がよいでしょう。

道路との高低差が大きい広い土地

道路との高低差が大きい土地は「利用価値の著しく低下している宅地の評価」により10％評価減できる場合があります。

仮に10％評価減が適用できたとしても、10％の減額程度では減価しきれず、時価よりも高くなる場合もあります。

周辺の標準的な土地よりも広い場合は、宅地化を想定した区画割りや宅地造成費なども検証した上で、まずは路線価評価でどこまで下がられるか計算して、鑑定評価による時価とも比較した方がよいでしょう。

かなり不整形な土地、小さすぎる土地、細長い土地

かなりいびつな形状の土地や小さすぎる土地、細長い土地は利用価値も低く、間口狭小・奥行長大、奥行価格補正、不整形地補正では減価しきれない場合があります。

そもそも需要がないため、時価は路線価評価よりも低くなる傾向にあります。

これらの土地で高低差などもあるのであれば、路線価評価と時価との乖離が大きくなる可能性があります。

まずは路線価評価と鑑定評価による時価を比較した方がよいでしょう。