税理士先生からの相談事例

以前、税理士先生から相続税土地評価のサポート依頼を受けました。(その先生を仮にA先生としておきます) 相続財産に不動産が複数個所ある案件で、自宅、アパート、駐車場、店舗、貸宅地といった様々な類型のものが含まれていました。

しかも相続人の方は税務上の土地評価についてかなり勉強し、減価要因について詳しく、ご自身で評価明細書まで作成していたので、 A先生もさすがに不安になり、相続税の土地評価の専門家である私に声を掛けられた、とのでした。

よくよくA先生に伺いますと、その相続人の方は一度別の税理士事務所を断って、A先生の事務所に来られたとのこと。 A先生は、「評価の間違い等で少しでも信頼を失うとキャンセルされるだろう」と非常に慎重になっていらっしゃいました。

評価に必要な資料は、相続人の方が一式揃えられていましたので、税理士先生と一緒に机上調査からスタートしました。 ただ、揃えられた資料だけに頼ることなく、まっさらな状態で現地調査、役所調査と調査を進めました。

その中で下図のような土地がありました。大通りから1本入った細い道沿いの宅地です。


評価対象地の前面道路に155,000円/㎡の路線価が付されていましたから、相続人の方は正面路線の路線価を155,000円/㎡として 通常評価をしていました。評価対象地には戸建住宅が建っていましたから、A先生もその評価に何の疑問も抱いていませんでした。

しかし、私が調査したところ、評価対象地の前面道路(155,000円/㎡の道路)は建築基準法上の道路には該当しないことが判明しました。 つまり評価対象地は現況では建物の建築が認められない、「無道路地」の状態にあったのです。 無道路地であるにもかかわらず、155,000円/㎡という路線価は、時価よりかなり高く、大幅に時価と乖離しています。このような路線価は時価を反映していませんから、採用できません。

従って、評価では155,000円/㎡を採用せず、大通りの170,000/円㎡を採用し、無道路地の評価を行うことになります。 このため、155,000円/㎡を正面路線として評価した場合より、約30%低い評価額となりました。


この評価結果に相続人の方も、「計算する人によってこれほどまでに差がでるのか」と驚きを隠せない様子でした。A先生もこのことで信頼を得、無事申告を終えられました。

A先生は、「我々だけではこの評価はできませんでした。専門家と効率よく役所調査を行うのがいかに重要なことか。本当に助かりました」と。

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