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「利用価値が著しく低下している宅地」の評価~騒音編①~

「近くに線路があるのですが10%減価できますか?」

このような質問をよく頂きます。

線路の近くにある土地などは「利用価値が著しく低下している宅地」として評価減できますが、今回はこの「騒音」について解説したいと思います。

まずは財産評価基本通達の規定等を確認しておきましょう。
 
<財産評価基本通達 6>(この通達の定めにより難い場合の評価)
6 この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。この規定に従い、以下「利用価値が著しく低下している宅地の評価」により10%評価減します。

<平成4・5・12評価官情報第2号>
普通住宅地区にある宅地で、次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10%を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。

1.道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
2.地盤に甚だしい凹凸のある宅地
3.震動の甚だしい宅地

1から3までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害(建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。)、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの

また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、その農地又は山林を宅地に転用する場合において、造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が著しく低下していると認められる部分を有するものについても同様です。
 
ただし、路線価又は倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合にはしんしゃくしません。

要約しますと、

「周辺の土地よりも高低差や騒音などがある土地は、10%評価減してよい、ただし、その減価要因が路線価や固定資産税評価額に反映されているなら、評価減できない」

ということです。

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