容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価

容積率に関する規定は、財産評価基本通達　20-7＜容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価＞に規定されていますが、容積率はこの規定だけでなく様々な場面で出てきます。

したがいましてここでは、容積率の基本から応用まで解説します。

容積率とは

容積率とは、「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合」です。

数値は都市計画で定められています。

この都市計画法で定められている容積率を「指定容積率」といいます。

これに対し建築基準法では前面道路の幅員が12ｍ未満の場合には、用途地域によって容積率の限度が規定されています。

この建築基準法第52条2項 の規定によって算出される容積率を「基準容積率」といいます。

【前面道路（幅員１２ｍ未満）の幅員による容積率の限度】

それではここで、財産評価基本通達20-7の規定をみてみましょう。

1画地の宅地の中で容積率が異なる場合

例えば、奥行の長い土地で、正面路線価の道路沿いは容積率300％、道路から奥まった背後の土地は容積率100％というような場合。（下図）

このような場合は20-7の規定を適用し、減価が可能です。正面路線価は容積率300％を基に決められていますから、その路線価で背後の容積率100％の土地まで評価してしまうと、高く評価しすぎることになってしまうからです。
（基本的に土地価格は容積率が高い方が収益性が高まりますので、高くなります）

計算式は以下のようになります。

財産評価基本通達20-7が適用されない（減価してはいけない）場合

間違えやすいのが下図のような場合です。
確かに１画地の中で容積率が異なっていますが、正面路線価はそのことを考慮して設定されていると思われるため、減価はできません。

このような場合、減価してしまうと過小評価になってしまいますので注意しましょう。

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地であることに気付くには

それでは具体的にどのような土地がこの規定の対象となるのでしょうか？

例えば、片側2車線あるような国道、県道、バイパス、片側1車線のバス通りなどで、この道路沿いのエリアは容積率200％、道路の背後のエリアは容積率100％、というようなことがあります。

そしてこの容積率が変わるラインは、道路境界から15ｍ、20ｍ、25ｍ、30ｍ、40ｍ、50ｍといったところに設定されている場合が多く見受けられます。

したがって、評価対象地が大通り沿いの奥行距離15ｍ以上の土地は、この20-7「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地」に該当する可能性があるといえます。

役所調査や都市計画情報をきちんと確認して減価漏れのないようにしましょう。

また分譲マンションの1室を評価するときも要注意です。

分譲マンションは容積率の高い、大通り沿いに建っていることが多いです。（特に地方圏）

分譲マンションの敷地は相対的に大きいので、マンション敷地内で容積率が2種類も3種類もある場合があります。

分譲マンションの1室を評価する場合の、その敷地部分の評価の際には、この20-7「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」規定を使って減価する必要がある場合がありますので、役所調査や都市計画情報をきちんと確認して減価漏れのないようにしましょう。

評価にあたって

容積率が1画地の中で異なる場合、その各々の面積を算出しなければなりません。

また用途地域の境のラインの調査、容積率の異なる各々の面積概測など、非常に手間のかかる作業ですが、減価額が大きくなる場合もありますので、慎重に行いましょう。