1宅地の中で容積率が異なる土地

容積率に関する規定は、財産評価基本通達 20-5<容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価>に規定されていますが、実はこの規定だけでなく様々な場面で出てきます。 従いましてここでは、容積率の基本から応用まで解説します。

容積率とは

容積率とは、「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合」です。数値は都市計画で定められています。この都市計画で定められている容積率を「指定容積率」といいます。

これに対し、前面道路の幅員が12m未満の場合には、用途地域によって下表のとおり限度が規定されています。この建築基準法第52条2項 の規定によって算出される容積率を「基準容積率」といいます。

【前面道路(幅員12m未満)の幅員による容積率の限度】
用途地域 前面道路の幅員による容積率の限度
第1種・第2種低層住居専用地域 前面道路の幅員(m)×0.4
第1種・第2種中高層住居専用地域
第1種・第2種住居地域
準住居地域
前面道路の幅員(m)×0.4
(地域によっては0.4が0.6の場合あり) 
上記以外の地域 前面道路の幅員(m)×0.6
(地域によっては0.6が0.4または0.8の場合あり)


それではここで、財産評価基本通達20-5の規定をみてみましょう。
(容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価) <財産評価基本通達より抜粋>

20-5 容積率(建築基準法第52条((容積率))に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。)の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、15((奥行価格補正))から前項までの定めにより評価した価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。この場合において適用する「容積率が価額に及ぼす影響度」は、14-2((地区))に定める地区に応じて下表のとおりとする。

(平11課評2-12外追加、平12課評2-4外・平16課評2-7外改正)


1画地の宅地の中で容積率が異なる場合

例えば、奥行の長い土地で、正面路線価の道路沿いは容積率300%、道路から奥まった背後の土地は容積率100%というような場合。(下図)  このような場合は20-5の規定を適用し、減価が可能です。正面路線価は容積率300%を基に決められていますから、その路線価で背後の容積率100%の土地まで評価してしまうと、高く評価しすぎることになってしまうからです。(基本的に土地価格は容積率が高い方が収益性が高まりますので、高くなります)


計算式は以下のようになります。




財産評価基本通達20-5が適用されない(減価してはいけない)場合

間違えやすいのが下図のような場合です。確かに1画地の中で容積率が異なっていますが、正面路線価はそのことを考慮して設定されていると思われるため、減価はできません。このような場合、減価してしまうと過小評価になってしまいますので注意しましょう。



評価にあたって

容積率が1画地の中で異なる場合、その各々の面積を算出しなければなりません。また用途地域の境のラインの調査、容積率の異なる各々の面積概測など、非常に手間のかかる作業ですが、減価額が大きくなる場合もありますので、慎重に行いましょう。

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