市街化調整区域内の土地

市街化調整区域とは

市街化調整区域については都市計画法第7条に「市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。 」と定義されています。つまり市街化調整区域は「原則として大規模な開発や建築は認められないエリア」ということです。  しかし、同法第34条では市街化を抑制すべき市街化調整区域であっても、要件にあてはまれば例外的に建築を認めてもいいですよ、という内容も規定されています。


市街化調整区域の雑種地の評価

基本的に市街化調整区域内の土地は建物が建てられませんので、その価値は市街化区域内の土地に比べて低くなるのが一般的です。しかし前述のように市街化調整区域内でも例外的に建物が建てられる土地があります。
そこで宅地比準方式によって評価する雑種地は、建物建築の可否、建築制限等に応じて下表の「しんしゃく割合」によりしんしゃくして評価しても差し支えないこととなっています。

  1. 宅地比準におけるしんしゃく割合は、建物建築の可否によって判断します。
  2. 評価対象地が
    イ)指定条例区域内に存する場合、建築可能→しんしゃく割合0%
    ロ)幹線道路沿いや市街化区域に隣接する地域に存する場合で店舗等用途等を限定した
    建築なら可能な場合→しんしゃく割合30%
    ハ)建物の建築不可→しんしゃく割合50%


(注)
  1. 農地等の価額を基として評価する場合で、評価対象地が資材置場、駐車場等として利用されているときは、その土地の価額は、原則として、財産評価基本通達24-5((農業用施設用地の評価))に準じて農地等の価額に造成費相当額を加算した価額により評価します(ただし、その価額は宅地の価額を基として評価した価額を上回らないことに留意してください)。
  2. ③の地域は、線引き後に沿道サービス施設が建設される可能性のある土地(都市計画法34条第9号、第43条第2項)や、線引き後に日常生活に必要な物品の小売業等の店舗として開発又は建築される可能性のある土地(都市計画法第34条第1号、第43条第2項)の存する地域をいいます。
  3. 都市計画法第34条第11号に規定する区域内については、上記の表によらず、個別に判定します。
               
<都市計画法第34条11号>
市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物(市街化区域内に存するものを含む。)が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県(指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。)の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの


指定条例区域内の土地とは

都市計画法の定めにより開発行為を許可することができることとされた区域内の土地であり、具体的には、「市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であって、おおむね50以上の建築物(市街化区域に存するものを含む)が連たんしている地域」のうち、都道府県の条例で指定する区域内の土地をいう。
(都市計画法第34条11号)


評価にあたって

しんしゃく割合を判断するには、評価対象地での建物建築の可否がわからなければ判断できませんので、役所調査を行う必要があります。
また、指定条例区域内に存する場合で建物の建築が可能なら広大地評価(H29.12.31以前の課税分)または地積規模の大きな宅地の評価(H30.1.1以降の課税分)適用の可能性も出てきます。 従って役所調査、周辺での開発事例等の市場分析を行い最終的に判断しなければなりません。

役所での調査、確認にあたって

市街化調整区域内の雑種地を評価する際のしんしゃく割合を判断するには、役所窓口での調査が必要ですが、有効な回答を引き出すには、ある程度の慣れと経験が必要です。

役所窓口の担当者に
「ここは市街化調整区域ということですが、この土地のしんしゃく割合は何割ですか」
などと聞いても、答えてはくれません。
このしんしゃく割合の話は、相続・贈与時の評価にあたっての話であって、法律や条例で定められているものではないからです。

また、「ここは市街化調整区域ということですが、この土地には建物は建築できますか」と聞いたとしても、最終的には「できる」「できない」の明確な回答は得られません。
はっきりさせたいなら、開発許可を申請してくれ、といわれます。言った言わないのトラブル防止のためでもありますが、やはりそれだけ慎重に要件をクリアできるのかを判断しなければ簡単には回答できないということでもあります。

したがって、建築するための要件(条件)を確認し、それをクリアできるかどうかを評価するわれわれ自身で「判断」しなければなりません。

建築するための要件(条件)の聞き出しこそが、役所調査ということになります。きちんと聞き出しができれば「判断」自体はそれほど難しいものではありません。

市街化調整区域内の雑種地に建築するための要件(条件)は窓口で明確に教えてくれます。ホームページで開示している行政区域もあります。
最終判断にあたってはこれらの要件を確認し、評価対象地の状態・周辺環境(地目や利用状況、課税地目、周辺の建物の建ち並びなど)の確認が重要となります。

市街化調整区域内の土地の評価は「慣れ」が必要ですので、ぜひ実務で経験値を積んでください。

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