建物内に駐車場がある賃貸マンション敷地の評価

土地評価実務研究会の会員の先生よりご質問をいただきましたのでご紹介いたします。

ご質問

評価対象地は坂道の途中にある
地下1階地上3階の賃貸マンションです。

1階はエントランス、階段室以外駐車場で、
地下1階も階段室以外すべて駐車場です。

駐車場は入居者専用ですが、B1Fの2区画だけ自用です。

このような場合、貸家建付地評価するにあたって
駐車場部分はどう考えればよいでしょうか？

各階500㎡、延べ2,000㎡
1F駐車場は12区画すべて入居者
B1F駐車場は10区画入居者、自用2区画
貸室は相続開始日時点ではすべて入居中（満室稼働）
1Fの40㎡はエントランス及び階段室
B1Fの20㎡は階段室

回答（不動産鑑定士　鎌倉靖二）

建物の1階や地下が駐車場として使われている賃貸マンションの場合、
駐車場すべてが入居者専用であれば、賃貸マンション敷地を1評価単位として、
貸家建付地評価します。

ただし、ご質問のように自用で使っている駐車場部分があれば、
その部分は自用地として評価せざるを得ないと考えます。

このとき評価単位は貸家建付地と自用地と明確に区分けできませんので、
賃貸されている床面積割合、つまり「賃貸割合」で処理することになります。

例えば「過去駐車場はすべて入居者が利用していたが
相続開始日時点では一部自用で使っていた」
「貸室と駐車場の賃貸借契約書は1本にまとまっている」
ということであれば自用部分だけ自用地評価するように賃貸割合で
調整すればよいと考えます。

ご質問のケースでは、
地下1階は階段室20㎡を除く駐車場部分は480㎡で12区画です。

1区画あたり40㎡の計算になるので2区画分の80㎡が自用、
500㎡-80㎡＝420㎡が賃貸部分となり、
地下1階は420/500が賃貸に供されていると考えられます。

したがいまして、・・・

さらに詳しくは
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にて解説しています。