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広大地評価における「その地域」の判定の実務

<「その地域」の判定の実務>

「その地域」を感覚的にみたら、次は具体的かつ理論的に判断していきます。

国税庁のHPの内容の解説はここからになります。

まず物理的な要素、つまり目や地図で見てわかるものを判断基準にします。

具体的には川、山、鉄道、国道や県道などの広い公道です。

このようなものは地域を分断することが多いので要チェックです。

「この川渡ると別の地域だな」とか

「この鉄道は踏切が少なくて行き来しづらいから地域は分断されてるよね」とか

「この道路は広くて歩道橋でしか渡れないからあまり行き来しないよね」など、

このような物理的なものの区切りで地域のまとまりができているのがわかると思います。

そうするとその物理的なものを境に地域をまとめることができます。

さらに目に見えない要素、つまり都市計画法上の用途地域、容積率を判断基準にします。

これは役所HPや役所窓口で販売されている「都市計画図」で調べればわかります。

この時有力な判断基準になるのが容積率です。

容積率100%と80%はほぼ同じ地域の枠組みといえますが、100%と400%は明らかに異なる地域といえます。

80%・100%は低層の住居、400%は中高層の建物が建ち並ぶイメージです。(地価水準も違います)

また住宅地域の中の対象地の近くにブックオフ等の店舗があっても、それが店舗の建ち並ぶ広い通り沿いにあれば、その通り沿いの地域は住宅地域とは言えないので別の地域と考えます。

前述の感覚的な判断も併せ、上記の手順で見ていくと、右図のように「その地域」が判断できます。

そうするとこの範囲で戸建やマンション分譲の事例を収集し、地域分析すればよいことになります。

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