無道路地

「無道路地」とは

財産評価基本通達では、「一般に道路に接していない宅地」と記載されていますが、不動産業界では、 接道義務(※)を満たさない土地も、建物の建築に大きな制約を受けることから、無道路地の中に含めます。  なお、財産評価基本通達では、「道路に接していない宅地」も「接道義務を満たさない土地」も評価方法は同様であるとしています。

※接道義務について
建築基準法その他の法令、条例等において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件のこと。都市計画区域内および準都市計画区域内では、「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」とされています。(建築基準法第41条の2および第43条)

逆にいえば、都市計画区域外、準都市計画区域外なら道路に接していない土地でも建物が建てられるということです。従って、都市計画と都市計画区域内・区域外準都市計画区域内では、接道の有無による減価率が異なる、ということになります。



    ①道路に接していない
    ②道路に接しているのが2m未満
    ③道路には2m以上で接しているが、路地部分の幅員が2m未満
    ④路地部分の最も狭いところが2m未満
    ⑤第3者の土地が介在している

※各行政の条例によって接道義務要件が異なります。
例えば東京都では「東京都建築安全条例」によって、接道義務を右図のように規定しています。 「2m接しているから大丈夫」と早合点せず、通路部分の延長距離との関係で、「何m接道が必要か」を役所で調査する必要があります。

【東京都の場合】
東京都建築安全上れ第3条(路地状敷地の形態)

 敷地の路地状部分の長さ 幅員
 20m以下のもの 2m以上
 20mを超えるもの 3m以上

【横浜市の場合】
横浜市建設安全条例第4条(敷地の形態)

 敷地の路地状部分の長さ 幅員
 15m以下のもの 2m以上
 15mを超え25m以下のもの 3m以上
 25mを超えるもの 4m以上

無道路地の評価額は概ね路線価の50~70%程度です。時価ベースでは40~55%程度、これに対し鑑定評価による時価では相場の30%程度ですから、やはり路線価と時価とは乖離が見られます。建物が建てられない、車が入っていけない土地は、そもそも利用価値がありませんから、それが相場の5割程度というのは高いと言わざるを得ないでしょう。 (隣接地の所有者にとっては価値がありますが)

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