相続人の方へ

税理士の先生は、路線価や固定資産税評価額などを使い、財産評価基本通達というマニュアル本に従って土地を評価します。

このような路線価や財産評価基本通達というマニュアル本は、誰が計算しても同じ評価額になるよう定められています。

しかし、現実には、同一の土地を税理士10人が計算すれば10通りの計算結果が出てくると言われています。

これはなぜでしょうか?

理由は二つあります。

ひとつは「税理士は不動産の専門家ではない」から、
もうひとつは「土地の評価が難解」だからです。

土地は同じものが二つとない個別性の極めて高いものです。それを不動産の専門家ではない税理士が行うことにそもそも無理があるといえます。
税理士は税務の専門家であって、不動産の専門家ではありません。

「難しいことを専門外の人が行う」から、正解が導き出せないのです。

では、なぜ土地評価が難しいのか?

それは財産評価基本通達で規程されている土地の評価方式が「減点方式」であり、その「減点」をすべて見つけるには「慣れ」が必要だからです。

「減点方式」というのは、つまり「評価対象地にマイナスの要素があれば、それに応じて減額します」という方式です。

「何の権利も付いていない、きれいな形のちょうどよい広さの土地」を基準に、形が悪ければマイナス、自由に使えない権利が土地の上にあればマイナス、といった具合に減額していくのです。

この減額していく作業のとき、土地評価に慣れている税理士と慣れていない税理士とで差がでます。
慣れていない税理士は、減額できる要素を見落とし、結果として高い評価額を算出してしまいます。


これに対し、慣れている税理士、もしくは専門家にチェックしてもらっている税理士は、減額できる要素を見落とすことなく、適正に評価します。

土地の評価はこのように、いかに減額要素を見落とさないようにするか、がポイントなのです。 過去に1,000件超の不動産を見てきた私でさえ、いまだに初めて出会う減価の要素があり、気を抜くと見落とします。ですから税理士で減額要素を見落とさず適正に評価できる先生は極めて少ないと思います。

したがって、あなたの担当税理士が土地評価に慣れているのか、慣れていないのかを、まずは見極める必要があります。(相続案件が年間5件未満の事務所は慣れていないとみてよいでしょう)
もし慣れていないようであれば、私のような税務上の土地評価に精通した専門家にチェックしてもらうようにして下さい。

ご自身の財産はご自身で守るしかありません。
土地の評価を他人任せにせず、正当に節税するために是非私のような税務上の土地評価に精通した専門家といっしょに、土地の評価額を算出されることをお勧めします。

ご要望があれば、土地評価に精通している税理士を紹介することもできます。
ご遠慮なくお気軽にお問い合わせください。
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